- مطالب مرتبط
- مطالب تصادفی
تخلیه ملک به دلیل انتقال به غیر
براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، حق انتقال منافع ملک تابع قرارداد بین موجر و مستاجر است. این قانون اصل بر عدم امکان انتقال حق کسب و پیشه و تجارت به غیر را تأیید می‌کند، مگر آنکه این حق به صورت کتبی به مستاجر داده شده باشد یا مستاجر با طرح دادخواست در مرجع صالح اجازه تجویز انتقال منافع به غیر را در فرجه 6 ماه از تاریخ قطعیت حکم دریافت کرده باشد. در غیر این صورت، انتقال منافع به غیر توسط مستاجر به تخلف تلقی می‌شود، و قانونگذار در بند 1 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک به دلیل انتقال به غیر برای موجر تعیین کرده است.
به عبارت دیگر، اگر مستاجر بدون اجازه موجر ملک را به فرد دیگری انتقال دهد یا حق کسب و پیشه و تجارت ملک را به غیر انتقال دهد و این انتقال منافع بدون مجوز کتبی یا تصمیم دادگاه در فرجه 6 ماه از تاریخ قطعیت حکم انجام شود، موجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند و از مستاجر خواهد خواست تا ملک را تخلیه کند.
در واقع، این قانون برای حفظ حقوق موجر و پیشگیری از انتقال منافع ملک به غیر بدون مجوزهای موردنیاز تصمیم گرفته شده است.
شرایط طرح دعوای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک به دلیل انتقال به غیر
شرایط طرح دعوای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک به دلیل انتقال به غیر در قانون 1356 به شرح زیر تعیین شده است:
دعوی فسخ و تخلیه بعلت انتقال منافع مورد اجاره به غیر، فقط برای اماکن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ممکن است که منافع آن از مستاجر به غیر انتقال یافته باشد. این مفاد صرفاً برای مواردی اعمال می‌شود که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 منافع ملک واگذار شده باشد.
حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد، یعنی مالک یا قائم مقام وی به مستاجر اجازه انتقال منافع به غیر ندهد یا مستاجر بدون اخذ اجازه کتبی از مالک یا قائم مقام وی اقدام به انتقال منافع به غیر ننماید. همچنین، اگر مستاجر بدون حکم تجویز انتقال منافع به غیر از دادگاه اقدام به انتقال آن کند، این موضوع نیز مورد نظر قانون قرار دارد.
به عبارت دیگر، اگر مستاجر در اماکن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 منافع را به غیر انتقال دهد و این انتقال منافع بدون اجازه کتبی مالک یا قائم مقام وی یا بدون حکم تجویز دادگاه صورت گیرد، مالک حق دارد دعوی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک به دلیل انتقال به غیر را ارائه دهد.
در مواردی که موجر برای اداره محل اجاره به عنوان استیجاری اقدام به استخدام کارگر یا کارمند می‌کند و انتقال منافعی به غیر صورت نگرفته و این اقدامات توسط اشخاص مذکور به نمایندگی و برای شخص کارفرما صورت می‌گیرد، دعوی فسخ قرارداد و تخلیه ملک به دلیل انتقال به غیر نمی‌تواند اعمال شود. در این صورت، موجر باید به سایر مقررات قانونی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 یا تخلفات دیگر مستاجر در فرض وقوع استناد کند و از این مقررات و تخلفات برای ادعای فسخ قرارداد و تخلیه ملک به دلیل انتقال به غیر استفاده نماید. بنابراین، در مواردی که انتقال منافع به غیر انجام نمی‌شود و اقدامات اشخاص مشغول به کار به عنوان کارگر یا کارمند برای اداره محل اجاره به نمایندگی از موجر صورت می‌گیرد، دعوی فسخ قرارداد و تخلیه ملک به دلیل انتقال به غیر معتبر نیست و باید از دیگر مقررات و تخلفات مستاجر برای ادعای حقوق خود استفاده کرد.
شخص حقیقی و شرکت دارای شخصیت حقوقی مستقل از یکدیگر هستند، و به عبارت دیگر، شرکت به عنوان یک شخص حقوقی جدا از افراد حقیقی که آن را تشکیل داده‌اند، شناخته می‌شود. بنابراین، اگر یک شخص حقیقی مستقلا قرارداد اجاره را برای خود تنظیم کند، بدون اخذ رضایت کتبی از موجر، نمی‌تواند به تنهایی منافع اجاره را به شرکت منتقل کند. اگر شخص حقیقی به عنوان مستأجر عمل مدیریتی در شرکت داشته باشد و به عنوان مدیر عامل در شرکت فعالیت کند، تنها وضعیت اداری او در شرکت تغییر می‌کند و منافع اجاره به صورت غیرقانونی به شرکت منتقل نمی‌شود. در واقعیت، حق تصرف در ملک اجاره‌ای با شخص حقیقی باقی می‌ماند. بنابراین، موجر نیاز به رضایت کتبی شما به عنوان مستأجر دارد تا منافع اجاره به شرکت منتقل شود و در غیر این صورت، شما مشمول مقررات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک به دلیل انتقال به غیر نمی‌شوید. همچنین، حالت برعکس نیز صادق است، یعنی اگر شما به عنوان مدیر عامل در شرکت فعالیت کنید، این وضعیت نیز به تنظیم قرارداد اجاره برای خود شما تأثیر نخواهد داد.
برای اثبات تخلف از شرط عدم انتقال منافع به غیر، ضرور نیست که تمامی شش دانگ منافع به غیر منتقل شده باشد. انتقال جزئی از منافع نیز می‌تواند به عنوان تخلف محسوب شود. در واقع، اگر هر قسمتی از منافع مورد اجاره به طور غیرقانونی به شخص یا شرکت دیگری منتقل شود، تخلف از شرط عدم انتقال به غیر اتفاق افتاده و قانونی قابل اجراست. در این مورد، موجر می‌تواند با اثبات انتقال جزئی از منافع به غیر تخلف را ثابت کند و به موجب مقررات قانونی اقدام به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک نماید.
در موضوع انتقال منافع به غیر در قرارداد اجاره، نوع انتقال (کتبی یا شفاهی) و عنوان قرارداد تنظیمی واقعی اهمیت زیادی ندارد. مهمترین نکته این است که انتقال منافع به غیر، به صورت عملی اثبات شود. به عبارت دیگر، اگر مستاجر به هر نحوی منافع مورد اجاره را به طرف ثالثی انتقال داده باشد و این انتقال عملی و قابل اثبات باشد، آنگاه تخلف از شرط عدم انتقال به غیر اتفاق افتاده و قابل اجراست. بنابراین، تاریخه عقد و نحوه تنظیم قرارداد تنظیمی اهمیت کمتری دارد، و مهمترین نکته این است که انتقال منافع به غیر عملی و قابل اثبات باشد.
در صورتی که می‌خواهید بعلت انتقال منافع به غیر از قرارداد اجاره فسخ و تخلیه ملک را انجام دهید، نیاز دارید که در دادخواست خود به محكمه علاوه بر درخواست تخلیه، اعلام فسخ قرارداد نیز راجع به مستاجر ذکر کنید. این اعلام فسخ قرارداد به عنوان یک مقدمه ضروری برای تخلیه ملک به دلیل انتقال به غیر از اهمیت بالایی برخوردار است و موجر باید به صورت رسمی و درخواست خود در دادخواست به این موضوع اشاره کند. اینکار می‌تواند تضمین کننده قانونی ترمینه قرارداد اجاره باشد. در غیر این صورت، احتمالاً دادخواست شما به علت عدم درج اعلام فسخ، ناکام خواهد بود و ممکن است به شما اجازه تخلیه ندهند. بنابراین، تأکید می‌شود که در دادخواست خود به این مسئله اشاره کنید تا ادامه روند تخلیه ملک به دلیل انتقال به غیر برای شما ساده‌تر باشد.
در مواردی که طرفین دعوی فسخ و تخلیه ملک به دلیل انتقال به غیر براساس قانون سال 1356 عمل می‌کنند، مالک یا قائم مقام وی به عنوان خواهان (درستون) در دادخواست لحاظ می‌شوند. اطلاعاتی که باید در دادخواست درج شوند عبارتند از:
- نام مستاجر و متصرف ملک.
- در صورت فوت مستاجر یا متصرف، نام تمام ورثه آنان.
- توضیحات مربوط به دلایل فسخ قرارداد بعلت انتقال به غیر.
در صورتی که انتقال به غیر اثبات شود، دعوی تخلیه نسبت به مستاجر قابل قبول نخواهد بود و منجر به صدور قرار رد دعوا خواهد شد. به علاوه، براساس تبصره یک ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، تخلیه علیه متصرف ملک در صورتی که نصف حق کسب و پیشه و تجارت به وی پرداخت شده باشد، اجرا خواهد شد.
از اهمیت دادن به تمامی اطلاعات مورد نیاز در دادخواست اطمینان حاصل کنید تا فرآینه قانونی به درستی پیش برود.
در وضعیت انتقال حق کسب و پیشه و تجارت (سرقفلی) به غیر براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، اگر مقام قضایی تخلف مستاجر را تایید کند، اقدام به تعیین رقم حق کسب و پیشه و تجارت می‌کند. کارشناس می‌بایست پرونده را بررسی کرده، میدانی محل را معاینه کرده، و نظریه کارشناسی را اعلام کند. سپس هر یک از طرفین دعوا (مستاجر و مالک) می‌توانند نسبت به رقم اعلامی توسط کارشناس با ذکر دلیل، ظرف 7 روز از تاریخ ابلاغ اعتراض و درخواست ارجاع به هیأت 3 نفره کارشناسی را ارائه دهند. این هیأت 3 نفره یا بالاتر با مراجعه به محل و بررسی موارد می‌توانند تصمیم نهایی را تعیین کرده و ارزش حق کسب و پیشه و تجارت ملک استیجاری را تأیید کنند. در نهایت، با تصمیم نهایی و قطعی هیأت کارشناسی، اگر تخلف مستاجر تایید شود، مالک ملک استیجاری حق تخلیه را با دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت محکوم می‌گردد. تسویه نصف حق کسب و پیشه و تجارت متصرف به عنوان ضمانت اجرای تخلف از قرارداد و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می‌باشد.
اسقاط حق فسخ قرارداد
در واقعیت، اسقاط حق فسخ قرارداد و حق طرح دعوی تخلیه ملک به دلیل انتقال به غیر می‌تواند در برخی موارد رخ دهد، و این امور معمولاً به توافقات و اقدامات میان مالک یا قائم مقام و مستاجر مربوط می‌شود. برخی از موارد می‌توانند باعث اسقاط حقوق مالک شوند، مانند:
دریافت اجاره بها یا مبالغی تحت هر عنوان از مستاجر دوم: اگر مالک یا قائم مقام اجاره بها یا مبالغی را از مستاجر دوم دریافت کنند و به این وضعیت رضایت داشته باشند، این ممکن است به عنوان رضایت ضمنی تلقی شود و حق فسخ قرارداد توسط مالک از بین برود.
عدم اعتراض به تصرفات مستاجر دوم برای مدت های طولانی: اگر مالک یا قائم مقام به مدت طولانی به تصرفات مستاجر دوم بدون اعتراض ادامه دهند، این ممکن است به تفسیر به عنوان رضایت ضمنی منجر شود.
برای جلوگیری از اسقاط حقوق مالک و حق طرح دعوی تخلیه، اخذ رضایت کتبی در زمان انتقال مستاجر به متصرف اهمیت دارد. این رضایت کتبی نشان دهنده اجازه مالک برای انتقال منافع به غیر است و می‌تواند از پیش از وقوع انتقال تنظیم شود. همچنین، در صورت عدم اخذ رضایت کتبی، اثبات حق انتقال به غیر با مستاجر خواهد بود و ممکن است موجب اسقاط حقوق مالک شود. از این رو، توجه به جزئیات و اطمینان از رعایت قوانین و توافقات قبلی در مورد انتقال به غیر بسیار مهم است.
