سند رسمی نمایانگر مالکیت ملک است و برای انجام هر نوع معامله، تعهد تنظیم سند رسمی از جانب فروشنده یا مالک می‌باشد. اگر فروشنده به تاخیر در تنظیم سند رسمی بیفتد یا اقدام نکند، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح کند تا حقوق و مالکیت خود را حفظ کند.
برای دریافت مشاوره با کارشناسان حقوقی ما در ارتباط باشید. 66435446-021 و 66435447-021 و 09120717639
طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، کسی که سند به او انتقال یافته ملاک اصلی ملک محصوب می‌شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اهمیت بسیاری در حفظ حقوق طرفین معامله دارد و به خریدار اصلی امکان می‌دهد تا مالکیت ملک خود را به صورت رسمی ثبت کند. در نتیجه، در معاملات املاک و مستغلات، توجه به تعهدات تنظیم سند رسمی بسیار مهم است تا از مشکلات ممکن در آینده جلوگیری شود و مالکیت ملک به صورت قانونی و رسمی تأیید شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از متداول‌ترین دعاوی در حوزه امور ملکی است. این دعوا به وجود می‌آید زمانی که در یک معامله خرید و فروش، فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار پایبند نمی‌شود. دلایلی که باعث ایجاد این دعوا می‌شوند، ممکن است شامل موارد زیر باشند:
افزایش ارزش ملک
اگر ملکی که معامله می‌شود، ارزش زیادی داشته باشد و ارزش آن در فاصله زمانی انجام معامله و تنظیم سند رسمی بیشتر شده باشد، خریدار ممکن است مطالبه کند که سند به نام او تنظیم شود تا او از ارزش افزوده ملک بهره‌مند شود.
عدم توانایی مالی خریدار
ممکن است خریدار در زمان انجام معامله توانایی پرداخت کامل ثمن را نداشته باشد و فروشنده از تنظیم سند رسمی به نام او امتناع کند. در این صورت، خریدار ممکن است از دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی کند تا فرصتی برای پرداخت باقی‌مانده مبلغ ثمن داشته باشد.
نقض تعهدات قراردادی
اگر فروشنده به تعهدات قراردادی خود علاقه نداشته باشد و درخواست خریدار برای تنظیم سند رسمی را نادیده بگیرد، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند تا حقوق خود را به حفظ برساند.
این دعوا معمولاً با ارائه مدارک و شواهد مربوط به معامله و تعهدات قراردادی توسط طرفین در دادگاه بررسی می‌شود و دادگاه تصمیم‌گیری می‌کند که آیا فروشنده باید به تنظیم سند رسمی به نام خریدار پایبند شود یا خیر.
انتخاب یک وکیل متخصص در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی, می‌تواند تفاوت قابل توجهی در نتیجه‌ی پرونده ایجاد کند. وکیل ملکی یا وکیل الزام به تنظیم سند رسمی با تجربه, می‌تواند نکات ظریف حقوقی را درک کرده و مشاوره و دفاع صحیحی ارائه دهد.
گروه وکلای ناب با تسلط کامل در امور مربوط به الزام سند رسمی و حل چندین پرونده موفق در این زمینه آماده ارائه مشاوره و قبول نمایندگی شما در دادگاه می‌باشد.
021-66435446 و 66431347-021 و 09120717639
شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
پس از پایان این مراحل، در صورتیکه ساختمان مورد تأیید شهرداری باشد و شرایط اخذ مجوز پایان کار را کسب کند، در صورتیکه مواردی مانند خلافی و یا بدهی قانونی وجود نداشته باشد، شهرداری مدرکی تحت عنوان مجوز پایان کار را صادر می‌کند که نشان دهنده این است که ساختمان آماده بهره برداری و استفاده می‌باشد.
شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طور خلاصه به شرح زیر هستند:
وجود قرارداد
برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، باید یک قرارداد معتبر وجود داشته باشد، که معمولاً به صورت مبایعه نامه یا صلح نامه انجام می‌شود.
تعهد به تنظیم سند رسمی
در قرارداد معامله، طرفین باید تعهد کنند که برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حضور خواهند داشت.
فروشنده مالک قانونی
فروشنده باید مالک قانونی ملک باشد و حق انتقال آن را داشته باشد.
ملک قابل انتقالی
ملک مورد معامله باید قابلیت نقل و انتقال داشته باشد و نباید در توقیف یا وضعیت حقوقی مشابه باشد.
آمادگی خریدار
خریدار باید آمادگی برای پرداخت مابقی مبلغ ثمن در دفترخانه را داشته باشد و در زمان مقرر با در دست داشتن مابقی مبلغ در دفترخانه حضور داشته باشد. اگر فروشنده در این زمان غایب باشد یا خریدار آمادگی خود را به نحوی که قابل اثبات باشد اعلام کند، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می‌شود.
برای دریافت مشاوره با کارشناسان حقوقی ما در ارتباط باشید. 66435446-021 و 66435447-021 و 09120717639
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اموری حساس و پیچیده است، و برای موفقیت در این دعوا نیاز به رعایت نکات مهمی دارید. این نکات شامل موارد زیر می‌شوند:
نقل و وراثت
در صورت فوت فروشنده، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرف وراث مطرح می‌شود. بنابراین، اگر فروشنده در حین معامله درگذشته باشد، وراث ایشان مسئولیت تنظیم سند را به عهده می‌گیرند.
انتقال مال به شخص دیگر
اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری منتقل کند، این انتقال ممکن است از نظر قانونی مورد تشخیص قرار نگیرد و معامله دوم ابطال شود. برای پیشگیری از این مشکل، از انجام معاملات توالی با دقت پرهیز کنید.
اظهارنامه حضور فروشنده
بهتر است خریدار قبل از طرح دعوی و انجام هر گونه اقدامی، اظهارنامه‌ای از فروشنده دریافت کند که تاریخ و محل مقرر در قرارداد برای تنظیم سند را تأیید کند. این اظهارنامه می‌تواند به عنوان شواهد مفید در دعوای آینده مورد استفاده قرار گیرد.
گواهی پایان کار و پروانه
خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد نظر دارای گواهی پایان کار و پروانه از شهرداری است. این موارد می‌توانند تأثیر مهمی در انجام معامله داشته باشند.
سابقه ثبت
ملک باید سابقه ثبت داشته باشد و اسناد ثبتی مرتبط با آن باید درست و کامل باشند. این موارد می‌توانند معتبریت ملک را تضمین کنند.
خسارت قراردادی
در صورت تأخیر در تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده یا تأخیر در پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار، می‌توان به عنوان وجه التزام و خسارت قراردادی مبلغی مشخص کرد. این مبلغ معمولاً در قرارداد مشخص می‌شود و فروشنده ملزم به پرداخت آن خواهد بود. در برخی موارد ممکن است در قرارداد تصریح شود که اگر فروشنده سند رسمی را تنظیم نکند، مبلغ معینی را باید پرداخت کند. در چنین مواردی، فروشنده می‌تواند بین پرداخت وجه یا تنظیم سند انتخاب کند. اگر هر دو تعهد (تنظیم سند و پرداخت وجه) در قرارداد تصریح شده باشد و فروشنده تاخیر کند، باید هر دو تعهد را انجام دهد.
از طرفی طبق ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت اسناد مگر در مواردی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشند اختیاری است.
این مطالب نشان می‌دهند که چگونه قوانین و مقررات حقوقی و همچنین توافق‌نامه‌ها بین طرفین می‌توانند بر الزامات فروشنده و خریدار در مورد تنظیم سند رسمی تاثیر بگذارند و چگونه دادگاه‌ها این موضوعات را بررسی و تصمیم‌گیری می‌کنند.
رعایت این نکات مهم می‌تواند به شما در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کمک کند و از وقوع مشکلات حقوقی جلوگیری کند.
پیچیدگی‌ها و ابعاد مختلف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، توصیه می‌کند که افراد از وکلای مجرب و با سابقه در این زمینه استفاده کنند.
در صورت بروز هرگونه مشکل در زمینه الزام به تنظیم سند رسمی با گروه وکلای ناب تماس بگیرید.
021-66435446 و 66431347-021 و 09120717639
نحوه رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط دادگاه به مراحل زیر تقسیم می‌شود:
تحقیقات و بررسی ابتدایی
در ابتدا دادگاه تحقیقات و بررسی های ابتدایی را انجام می‌دهد. این تحقیقات شامل احراز هویت طرفین دعوا، احراز مالکیت فروشنده بر ملک، وجود قرارداد بین طرفین، و بررسی اینکه آیا ملک در توقیف است یا نه، می‌باشد. اگر شرایط لازم برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، دادگاه به مراحل بعدی اقدام می‌کند.
صدور قرار دستور موقت
به درخواست خواهان، دادگاه ممکن است قرار دستور موقت صادر کند. این قرار دستور موقت باعث می‌شود که فروشنده ملک مورد نظر را در زمان انجام معامله با شخص دیگری به فروش ندهد. این اقدام به حفظ حقوق خریدار اصلی کمک می‌کند.
درخواست تنظیم سند رسمی
اگر تحقیقات و بررسی ها نشان دهند که شرایط برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی فراهم است، دادگاه به فروشنده دستور می‌دهد که سند رسمی را به نام خریدار تنظیم کند.
رسیدگی به اعتراضات
در صورتی که فروشنده یا خریدار اعتراضی داشته باشند، دادگاه اعتراضات را بررسی می‌کند و تصمیم می‌گیرد.
یکی دیگر از مهم‌ترین موارد در تنظیم دادخواست، دقت در ذکر اطلاعات است. اگر وکیل اطلاعاتی اشتباه یا ناقص ذکر کند مثلاً پلاک ثبتی را اشتباه ذکر کند، دعوی می‌تواند رد شود که این امر باعث تضییع حقوق خریدار و هزینه‌های اضافی برای او خواهد شد.
با توجه به اهمیت و پیچیدگی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و ارزش اقتصادی بالای ملک مورد مناقشه، توصیه می‌شود که افراد از وکلای با تجربه و تخصصی در این حوزه کمک بگیرند تا از حقوق خود به خوبی دفاع کنند و به اهداف قانونی خود برسند.
دادگاه صالح به رسیدگی
بر اساس این بخش، دادگاه محل وقوع ملک غیرمنقول و در مورد اموال منقول، دادگاه محل اقامت خوانده یا دادگاهی که عقد یا قرارداد در آنجا واقع شده، صالح به رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی است.
هزینه دادرسی
هزینه‌های دادرسی بر اساس ارزش قیمت منطقه‌ای ملک غیرمنقول مشخص می‌شود و در مورد اموال منقول نیز تا مبلغ بیست میلیون تومان، در شورای حل اختلاف و بیشتر از آن در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی می‌شود.
با توجه به اهمیت و پیچیدگی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و ارزش اقتصادی بالای ملک مورد مناقشه، توصیه می‌شود که افراد از وکلای با تجربه و تخصصی در این حوزه کمک بگیرند تا از حقوق خود به خوبی دفاع کنند و به اهداف قانونی خود برسند.
قبل از هر اقدامی در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با مشاوران ما در گروه وکلای ناب تماس گرفته و از تجربیات ارزشمند آنها در این زمینه بهره‌مند شوید.