- مطالب مرتبط
- مطالب تصادفی
تخلیه ملک تجاری
تخلیه یک ملک تجاری می‌تواند به دلایل مختلفی انجام شود و قوانین مربوط به این موضوع در هر کشور و حتی در داخل یک کشور نیز ممکن است متفاوت باشند. در ایران، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376 مصوب قانونی برای این امور است و مشخص می‌کند که تخلیه ملک تجاری در صورتی که با توجه به شرایط قانونی انجام شود، مجاز و ممکن است.
به عنوان مثال:
- تخلیه می‌تواند به علت انتقال ملک به غیر از سوی مستأجر باشد. در این صورت، مستأجر می‌بایست به مهلت تعیین شده ملک را تخلیه کند.
- اتمام مدت قرارداد اجاره نیز یک دلیل معتبر برای تخلیه ملک می‌باشد. مطابق قانون، در صورتی که مدت قرارداد اجاره به پایان برسد و قرارداد جدید منعقد نشود، مستأجر می‌بایست ملک را تخلیه کند.
- تخلیه به دلیل تعدی و تفریط مستأجر نیز ممکن است. اگر مستأجر عملی مشروعی که در توافق با مالک صورت گرفته را نکند و به مشروعیت توافق خریداری کند، مالک می‌تواند تخلیه را انجام دهد.
- تخریب و نوسازی ملک نیز می‌تواند به عنوان دلیلی برای تخلیه مطرح شود.
همچنین، قوانین و مقررات ممکن است تغییر کنند و برای اطلاعات دقیقتر در مورد شرایط و ضوابط خاص در کشور خودتان، به مشاوره حقوقی متخصص مراجعه کنید.
نحوه و شرایط تخلیه ملک تجاری
- تخلیه ملک تجاری در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
- بر اساس ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در ایران، موجر حق تخلیه ملک تجاری را نخواهد داشت مگر در موارد خاصی که در این قانون تعیین شده است. در بسیاری از موارد، تخلیه ملک تجاری باید بر اساس مفاد و شرایط موجود در قانون صورت پذیرد.
از جمله مواردی که موجر می‌تواند تخلیه ملک را انجام دهد، می‌توان به عدم پرداخت اجاره توسط مستأجر، تعدی و تفریط مستأجر، عدم ادامه کسب و کار تجاری مستأجر، نیاز شخصی موجر به ملک، تخریب ملک توسط مستأجر، و موارد مشابه اشاره کرد. در این موارد، موجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری اقدام کند.
همچنین، حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه بر اساس قوانین و بدون نیاز به موافقت مالک به مستأجر منتقل می‌شود و موجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری اقدام کند و در صورت لزوم به مرجع قضایی مراجعه کند.
تخلیه سرقفلی به موجب ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در ایران، مستلزم پرداخت تمام یا نیمی از حق کسب و پیشه می‌شود یا حتی ممکن است حق کسب و پیشه مستاجر به صورت کامل ساقط شود.
تخلیه سرقفلی موجر به دلیل تخلف مستاجر از شرایط قرارداد اجاره انجام می‌پذیرد و در این صورت، موجر می‌تواند تا حدی از درآمد حاصل از حق کسب و پیشه مستاجر جبران خسارت کند یا از آن حق کسب و پیشه مستاجر ساقط نماید.
- تخلیه ملک تجاری به علت انتقال به غیر
براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در ایران، حق انتقال منافع و سرقفلی ملک تجاری تابع قرارداد منعقده فی مابین موجر و مستاجر است. اصلی که در این قانون مورد تأکید قرار گرفته است، عدم امکان انتقال حق کسب و پیشه و تجارت به غیر می‌باشد، مگر اینکه این حق به صورت کتبی به مستاجر داده شده باشد یا مستاجر با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر نسبت به اخذ مجوز انتقال از دادگاه اقدام نماید.
در صورتی که مستاجر بدون مجوز کتبی یا مجوز دادگاه حق کسب و پیشه و تجارت را به غیر منتقل کند، موجر دارای حق فسخ قرارداد اجاره و طرح دعوای تخلیه ملک تجاری بعلت انتقال به غیر است و مستاجر باید نصف سرقفلی را به موجر پرداخت کند.
این مقررات به منظور حفظ حقوق و تعهدات طرفین در قرارداد اجاره ملک تجاری تصمیم گرفته شده است.
- تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در ایران، تعدی و تفریط مستاجر در مورد اجاره ملک تجاری از جمله اسباب انحلال قرارداد و طرح دعوای تخلیه ملک تجاری محسوب می‌شود. اگر مستاجر در اجرای قرارداد اجاره ملک تجاری تعدی یا تفریط نماید، این اقدام می‌تواند منجر به ساقط شدن حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر و در نهایت تخلیه ملک تجاری شود.
تعدی و تفریط در این قانون به طور مستقیم تعریف نشده است، اما می‌توان به تعریف تعدی و تفریط در قوانین دیگر اشاره کرد و آنها را به عنوان مبنای تشخیص در قوانین مختلف مورد استفاده قرار داد. در اینجا، قانون مدنی و مواد 951 و 952 آن به تعریف تعدی و تفریط پرداخته‌اند و می‌توانند مرجع تشخیص در قضایای مرتبط با تعدی و تفریط در اجاره ملک تجاری باشند.
تعریف‌هایی که در قوانین مدنی ایران برای تعدی و تفریط ارائه شده‌اند، در مورد مستاجره ملک تجاری نیز قابل اعمال هستند. این تعریف‌ها از نظر عمومی قابلیت تطبیق با مسائل مرتبط با مستاجره ملک تجاری را دارند.
مطابق با ماده 951 و 952 قانون مدنی:
- تعدی در مستاجره ملک تجاری به معنای تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری است. به عبارت دیگر، این اقدام به تجاوز از مالکیت یا حقوق دیگران اشاره دارد.
- تفریط در مستاجره ملک تجاری به معنای ترک عملی است که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است. این به ترک انجام یک عملی که مطابق با قرارداد یا متعارف برای حفظ مالکیت یا حقوق دیگران لازم است اشاره دارد.
بنابراین، اگر مستاجر در مورد ملک تجاری تعدی یا تفریط نماید و این اقدام به طور مستقیم به حقوق مالک وارد ضرر کند، مالک ممکن است از حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری استفاده کند. این موارد می‌توانند شامل تغییرات جاری در ملک، تخریب، تغییرات اساسی، یا عدم انجام تعهدات مستاجر در مورد نگهداری و تعمیرات ملک باشند.
- تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل
در مورد مستاجره اماکن تجاری، مستاجر باید به طور مطابق با شرایط قرارداد اجاره از اماکن برای شغل یا کاری که در قرارداد مشخص شده است، استفاده کند. این شرایط به طور واضح در قرارداد اجاره ذکر می‌شوند و مستاجر مکلف به رعایت آن‌هاست.
اگر مستاجر از شغل یا کاری که در قرارداد مشخص شده است، تخلف کند و شرایط قرارداد را نقض کند، مالک می‌تواند با استناد به ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری را اعمال کند.
به علاوه، مطابق با بند 7 ماده 14 این قانون، اگر مستاجر از شغل پیش بینی شده در قرارداد تخلف کند، مالک می‌تواند بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به عنوان ضمانت اجرای شدید تخلف قراردادی، اقدام به فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری نماید.
این مفاد و مقررات مشخصی را برای حمایت از حقوق مالک در مواجهه با تخلف مستاجرهای اماکن تجاری فراهم می‌آورند و به مالک اجازه می‌دهند تا در موارد تخلف مستاجران، حقوق خود را حفظ کنند.
تغییر شغل موضوع قرارداد فقط به تغییر شغل فی نفسه مرتبط نیست و برای اعمال حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری باید شرایط خاصی را داشته باشد. این شرایط به شرح زیر می‌باشند:
- توافق بر شغل مشخص: باید در قرارداد یا بر اساس عرف محل مشخص باشد که مستاجر باید چه نوع شغلی را در ملک تجاری انجام دهد. این توافق ممکن است در قرارداد خود قابل مشاهده باشد یا ممکن است بر اساس عرف محل تفسیر شود.
- تغییر شغل بدون اخذ رضایت موجر: تغییر شغل مستاجر باید بدون اخذ رضایت مالک ملک تجاری صورت گیرد. این به معنای این است که مالک نمی‌تواند از مستاجر برای تغییر شغل خود اجازه خواهد گرفت.
- عدم مشابهت عرفی با شغل موضوع قرارداد: تغییر شغل مستاجر نباید به شغل مشابهی که به عنوان شغل موضوع قرارداد در نظر گرفته شده باشد، مرتبط باشد. این به معنای این است که تغییر شغل مستاجر باید به گونه‌ای باشد که تفاوت قابل مشاهده‌ای با شغل اصلی موضوع قرارداد داشته باشد.
به طور کلی، اگر تغییر شغل مستاجر از شرایط فوق برخوردار باشد، مالک ممکن است حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری را اعمال کند. این مفاد و مقررات به منظور حفظ حقوق مالک در مواجهه با تغییرات شغلی مستاجرها تعریف شده‌اند.
تشخیص این موارد و صدور حکم بر علیه مستاجر به دادگاه و ارائه دلایل و شواهد واقعی بستگی دارد. مالک ملک تجاری می‌تواند با اخذ تامین دلیل و تحقیقات مربوطه اقدام به طرح دعوای تخلیه ملک تجاری نماید. استفاده از شورای حل اختلاف یا دیگر مراجع مشابه نیز یک گزینه می‌تواند باشد تا وضعیت ملک تجاری و شغل مستاجر مورد بررسی قرار گیرد و این اطلاعات به عنوان دلیل در دادگاه ارائه شود.
در نهایت، دادگاه مسئول تشخیص موارد مختلف و صدور حکم بر مبنای مدارک و شواهد ارائه شده است. تعیین نظریه کارشناسی، استعلام از صنف مربوطه و تحقیق و معاینه محلی نیز از جمله اقداماتی هستند که می‌توانند در اثبات موارد مختلف مورد استفاده قرار گیرند.
- تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی
تخلیه ملک تجاری به دلیل نیاز شخصی موجر یکی از جوانب استثنائی است که موجر می‌تواند براساس بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نسبت به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه سرقفلی اقدام نماید. این نیاز شخصی موجر باید مرتبط با کسب و پیشه یا تجارت او باشد.
در صورتی که موجر تصمیم به تخلیه ملک تجاری به دلیل نیاز شخصی خود داشته باشد، باید به مستاجر اطلاع دهد و به شرط تامین اجرای شدید تخلیه، می‌تواند از حق تخلیه سرقفلی استفاده نماید.
شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری بعلت نیاز شخصی موجر به کسب یا پیشه یا تجارت به دقت تعیین شده‌اند:
الف. اثبات نیاز شخصی موجر برای تامین معاش خود یا خانواده‌اش بعنوان مبنای پذیرش دعوی تخلیه ضرورت دارد. این به معنایی است که موجر باید به دادگاه اثبات کند که تخلیه ملک تجاری به دلیل نیاز شخصی و تامین معاش او ضروری است.
ب. اثبات نیاز فعلی موجر به محل کسب و کار نیز لازم است. این به معنایی است که موجر باید اثبات کند نیاز شخصی و تامین معاش او در زمان تقدیم دادخواست بالفعل و واقعی وجود دارد. این نیاز باید در زمان اقدام به تخلیه ایجاد شده باشد و نمی‌توان به استناد نیاز آینده موجر دایره شمول استثنا را گسترش داد.
پ. موجر باید حق کسب یا پیشه یا تجارت را به نرخ روز کارشناسی به مدت 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی لازم الاجرا پرداخت کند.
ت. موجر باید مالک شش دانگ ملک مورد استیجار باشد. در غیر این صورت، بعلت تعارض با حقوق سایر مالکین رسمی دعوا رد خواهد شد. اما ممکن است برخی از شعب محاکم در صورت پذیرش سایر مالکین مشاعی به امکان صدور حکم تخلیه اشاره کنند.
- تخلیه ملک تجاری به جهت نوسازی (تخلیه ملک تجاری به منظور احداث ساختمان جدید)
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، اصلی که برعدم اتمام رابطه استیجاری با انقضای مدت اجاره تأکید می‌شود نسبت به توافقی که بر خلاف این اصل باشد، به عنوان باطل اعلام می‌شود. به عبارت دیگر، موجر و مستاجر نمی‌توانند به توافق خود از اتمام رابطه استیجاری با انقضای مدت اجاره منصرف شوند یا موافقت کنند.
اما، در برخی موارد استثنائی، امکان فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر با رعایت تشریفاتی امکان‌پذیر است. این استثنائات به عنوان مواردی خاص در نظر گرفته شده‌اند و ممکن است شرایط مخصوصی برای اجرای آنها وجود داشته باشد.
تفصیلاتی که در بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 برای امکان طرح دعوی فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی پیش‌بینی شده‌اند به شرح زیر می‌باشند:
الف. اخذ پروانه ساختمانی یا گواهی تخریب و نوسازی از شهرداری: موجر برای امکان طرح دعوی فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی باید پروانه ساختمانی یا گواهی تخریب و نوسازی را از شهرداری دریافت کرده و این مدرک را به دادخواست خود ضمیمه کند.
ب. انقضای مدت اجاره: مدت اجاره باید به انقضا رسیده باشد تا امکان فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر توسط موجر وجود داشته باشد.
پ. طرح دعوی اعلام فسخ قرارداد اجاره همزمان با دعوی تخلیه: موجر باید دعوی اعلام فسخ قرارداد اجاره همزمان با دعوی تخلیه مستاجر را به دادگاه مطرح کند.
ت. پرداخت کامل حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی: موجر باید مطابق قانون مبلغ کامل حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی به مستاجر پرداخت کند تا اجرای حکم تخلیه امکان‌پذیر باشد.
توجه داشته باشید که این شرایط و مقررات باید به دقت رعایت شوند تا طرح دعوی فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی اعتبار داشته باشد و اجرای آن انجام شود.
- تخلیه ملک تجاری به منظور سکونت
تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ دارای شرایط خاصی است که باید رعایت شود. این شرایط به شرح زیر می‌باشند:
الف. مالکیت ۶ دانگ مالک در ملک استیجاری: مالک ملک تجاری باید حداقل مالکیت ۶ دانگ در ملک را داشته باشد.
ب. رابطه استیجاری مشمول قانون: رابطه استیجاری باید مشمول قوانین و مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد.
پ. امکان استفاده از محل کسب یا پیشه یا تجارت به عنوان محل سکونت: مالک باید امکان استفاده از ملک تجاری به عنوان محل سکونت را داشته باشد.
ت. نیاز شخصی مالک یا اعضای خانواده: مالک باید نیاز شخصی خود یا اعضای خانواده‌اش (اولاد، پدر، مادر، همسر) جهت سکونت در ملک را اثبات کند.
ث. قطعیت رقم حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر: مالک باید قطعیت رقم حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را با ارجاع به کارشناسی اثبات کند.
این شرایط برای امکان تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت باید رعایت شوند و اسناد و مستندات مربوطه باید به دقت تهیه و ارائه شوند تا اجرای این مقررات انجام شود.
- تخلیه ملک تجاری به علت عدم پرداخت اجاره بها
دعوی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری بعلت عدم پرداخت اجاره بها در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به عنوان یکی از موارد استثنایی برای تخلیه مستاجر در نظر گرفته شده است. بر خلاف قراردادهای خصوصی یا قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶ که امکان فسخ قرارداد را در صورت تخلف از شرط عدم پرداخت اجاره بها برای موجر پیش‌بینی کرده‌اند، در این قانون عدم پرداخت اجاره بها با رعایت تشریفات سخت‌تری موجب ایجاد حق تخلیه می‌شود.
برای طرح دعوی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری بعلت عدم پرداخت اجاره بها بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، لازم است موجر رعایت تشریفات اعلامی در ماده ۹ و بند ۹ ماده ۱۵ این قانون کند. این تشریفات شامل مواردی مثل اعلام رسمی از طریق نامه به مستاجر، اعلام مبلغ بدهی و مهلت معقول برای پرداخت اجاره بها توسط مستاجر است. معمولاً این مهلت حداقل یک ماه است.
پس از اعلام رسمی و رعایت تشریفات مقرر شده در قانون، اگر مستاجر به پرداخت اجاره بها پاسخ ندهد و بدهی پرداخت نشود، موجر می‌تواند دعوی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری را در دادگاه مطرح کند. اگر دادگاه حق فسخ را تایید کند، تخلیه ملک تجاری انجام خواهد شد.
ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تعیین می‌کند که مستأجر مکلّف است در موعد معین در اجاره‌نامه، اجرت‌المسمّی را به میزان اجرت‌المسمّی آخر هر ماه جاری به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت کند. اگر اجاره‌نامه رسمی باشد، قبض رسید را به دفترخانه تنظیم کننده سند تحویل دهد. اگر اجاره‌نامه عادی باشد یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد، قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک به ملک تسلیم کند و رسید دریافت را اخذ نماید.
در صورتی که میزان اجرت‌المسمّی مشخص نباشد، باید مبلغی که بین طرفین تعیین شده و یا عملی شده باشد را به عنوان اجرت‌المثل برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر پرداخت کند. اگر میزان اجاره‌المسمی در اجاره‌نامه معلوم نباشد، مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص داده می‌شود باید پرداخت شود.
این ماده تشدیدی را برای تأمین پرداخت اجاره بها تعیین کرده و مستأجر را مکلف به رعایت مهلت و پرداخت به موقع اجاره می‌کند.
در صورتی که مستأجر وظیفه پرداخت اجاره بها را به موقع و به صورت مشروط در قانون تعیین شده را انجام ندهد، اقدامات زیر انجام می‌شود:
- ارسال اظهارنامه: اگر قرارداد اجاره عادی باشد، موجر می‌بایست اظهارنامه‌ای به مستاجر ارسال کند تا مستاجر تا ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه فرصت داشته باشد برای پرداخت اجاره بها.
- اخطاریه: اگر قرارداد اجاره رسمی باشد، موجر می‌بایست از طریق دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره اخطاریه‌ای به مستاجر ارسال کند تا مستاجر تا ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه فرصت داشته باشد برای پرداخت اجاره بها.
- اجرائی شدن: اگر مستاجر باز هم از پرداخت اجاره بها امتناع کند، موجر می‌تواند در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد، از دفترخانه یا اجراء ثبت درخواست جهت صدور اجرائیه جهت تخلیه ملک تجاری و وصول اجاره بها را اقدام نماید.
این اقدامات در صورتی که مستاجر پرداخت اجاره بها را به صورت منظم انجام ندهد و به تعهدات قراردادی خود عمل نکند، موجب ایجاد حق تخلیه ملک تجاری توسط موجر می‌شود.
در صورتی که قرارداد اجاره عادی باشد یا سند اجاره تنظیم نشده باشد، موجر می‌تواند برای تخلیه مستأجره و وصول اجاره بها اقدام به مراجعه به دادگاه کند. در این صورت، با طرح دادخواست در دادگاه و با احراز رعایت تشریفات اعلامی، دادگاه می‌تواند صدور حکمی به نفع موجر برای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری بعلت عدم پرداخت اجاره بها انجام دهد. این حکم به موجب قوانین و مقررات مربوطه قابل اجراء خواهد بود.
توجه داشته باشید که در هر مرحله از این فرآیند، رعایت تشریفات و مقررات قانونی مهم است و می‌بایست این تشریفات به دقت رعایت شود تا اقدامات قانونی صحیح انجام گیرد و حقوق هر طرف به درستی حفظ شود.
- تخلیه ملک تجاری به علت تخلف از شرط
قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 تعداد محدودی از جهات را برای تخلیه ملک تجاری بر اساس شرایط معین در قانون معرفی کرده است. این جهات شامل تخلیه بر اساس نیاز شخصی موجر، تغییر شغل موضوع قرارداد، تعدی و تفریط مستاجر، تخریب و نوسازی ملک تجاری، و عدم پرداخت اجاره بها می‌شوند.
در موارد دیگری که ممکن است در قرارداد نیز ذکر شده باشد و با مقررات قانون سال 1356 تناسب داشته باشند، طرفین می‌توانند شرایط خاصی را در قرارداد تعیین کنند و در صورت تخلف از این شرایط، اقدامات لازم را انجام دهند. این موارد می‌توانند مشمول توافقات خصوصی بین طرفین باشند و با توجه به تعیین شرایط در قرارداد، حقوق و وظایف هر طرف به وضوح مشخص خواهند بود.
به هر حال، تشکیل یک قرارداد مستلزم رعایت قوانین و مقررات محلی و ملی می‌باشد و در صورت بروز اختلافات، دادگاه‌های مربوطه به بررسی موارد و تصمیم‌گیری در خصوص تخلیه ملک تجاری و دیگر امور مرتبط خواهند پرداخت.
- تخلیه ملک تجاری به علت امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه
تخلیه ملک تجاری به موجب مواد 7 و 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به وضوح در مواقعی که قرارداد اجاره نامه تنظیم نشده یا مدت آن منقضی شده و طرفین به توافق نرسیده باشند، به دادگاه مرتبط مراجعه می‌شود. این دادگاه میزان اجاره بها را تعیین می‌کند، اگرچه در صورتی که اجاره‌نامه در بین نباشد، تعیین اجاره بها با توجه به شرایط مشابه و تاریخ تقدیم دادخواست انجام می‌شود. اما مهم است به یاد داشته باشید که این مقررات ممکن است مانع از صدور حکم به مبلغ اجرت‌المثل قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر در تادیه آن نشوند.
از این رو، در مواقعی که اجاره‌نامه تنظیم نشده و طرفین به توافق نرسیده‌اند، اگر تصمیم به تخلیه ملک تجاری می‌گیرید، می‌توانید به دادگاه مراجعه کرده و از طریق دادگاه تعیین اجاره بها و شرایط اجاره‌نامه را انجام دهید. این رویه حقوقی به عنوان یک راه حل قانونی در مواقع اختلاف در تعیین اجاره بها و تنظیم اجاره‌نامه مورد استفاده قرار می‌گیرد.
با توجه به مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، از تاریخ ابلاغ حکم قطعی به طرفین ملک تجاری، آنها مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجاره‌نامه را تنظیم کنند. در صورتی که در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود، دادگاه به تقاضای یکی از طرفین رونوشت حکم را به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌دهد که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند.
اگر موجر حاضر به امضاء اجاره‌نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء می‌کند. همچنین، اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود و دادگاه عذر او را موجه نداند، دادگاه در صورت تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره را صادر می‌کند و این حکم قطعی خواهد بود.
- تخلیه ملک تجاری بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 موارد تخلیه اماکن تجاری دارای حق کسب و پیشه مشخص شده‌اند. این موارد تخلیه در این قانون به دقت بر اساس شرایط معین انجام می‌شوند.
اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 این موضوع مسکوت مانده و مرجعیت برای موارد تخلیه اماکن تجاری به قانون مدنی ارجاع داده شده است. این به این معناست که در صورتی که قانون سال 1376 مفاد خاصی در مورد تخلیه اماکن تجاری نداشته باشد، قوانین قانون مدنی مرجعیت خواهند داشت و شرایط عمومی قانون مدنی برای موارد تخلیه اعمال خواهند شد.
بنابراین، در مواردی که قانون سال 1376 مشخصیت خاصی در مورد تخلیه اماکن تجاری نداشته باشد، لازم است به مفاد قانون مدنی اعتماد شود و موارد خاص و مفصل ممکن است در آن تنظیم شده باشند.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، تخلیه اماکن تجاری معمولاً به دو دلیل اصلی ممکن است:
- تخلیه ملک تجاری به دلیل اتمام مدت اجاره:
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، با انقضای مدت اجاره، رابطه استیجاری به پایان می‌رسد. در این حالت، مستاجر موظف به تخلیه ملک تجاری می‌باشد. اگر موجر از تخلیه اماکن تجاری امتناع کند و تخلیه ملک را انجام ندهد، مستاجر می‌تواند حسب مورد به دادگاه درخواست دستور تخلیه جهت تخلیه ملک ظرف یک هفته اقدام نماید.
این تدابیر و مقررات بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 اجرا می‌شوند و می‌توانند به عنوان رویه‌های قانونی برای تخلیه ملک تجاری پس از انقضای مدت اجاره مورد استفاده قرار گیرند.
- تخلیه ملک تجاری به جهت فسخ قرارداد اجاره:
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، موارد فسخ قرارداد ملک تجاری و تخلیه سرقفلی به صورت صریح تنظیم نشده است، و به عوامل دیگری ارجاع داده شده است. این ارجاع به عمومات قانون مدنی به معنای این است که طرفین قرارداد ملک تجاری می‌توانند در متن قرارداد شروط خاصی برای فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری را درج نمایند. این شروط و خیارات مصرحه می‌توانند بر اساس توافق طرفین تعیین شود و در صورت تخلف از این شروط توسط یکی از طرفین، اقدامات مربوط به فسخ قرارداد و تخلیه ملک بر اساس توافق نهاده شده در قرارداد انجام پذیرد.
بنابراین، در این موارد، قوانین عمومی مربوط به قانون مدنی و توافقات طرفین در قرارداد ملک تجاری تاثیرگذار خواهند بود و می‌توانند امکان فسخ قرارداد و تخلیه سرقفلی را تنظیم نمایند.
در هر دو مورد، تخلیه ملک تجاری باید بر اساس مفاد قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و شرایط موجود در قرارداد اجاره انجام شود.
درصورت تخلف مستاجر از شروط قراردادی و ایجاد امکان تخلیه سرقفلی توسط موجر، مستاجر باید پرداخت کامل سرقفلی به نرخ روز را به موجر انجام دهد تا امکان تخلیه به اجرا درآید. این اقدام از جانب موجر به عنوان جبران و پوشش هزینه‌های ایجاد شده ناشی از تخلف مستاجر از قرارداد صورت می‌گیرد. به این ترتیب، موجر می‌تواند با درخواست پرداخت سرقفلی به نرخ روز از مستاجر، اقدام به اجرای حق تخلیه سرقفلی نماید و مستاجر باید این مبلغ را پرداخت کند تا از تخلیه ملک تجاری جلوگیری شود.
مراحل صدور دستور تخلیه ملک تجاری
درخواست تخلیه ملک تجاری به عنوان یک درخواست کتبی ارائه می‌شود و در واقعیت نه یک دعوا است. برای ارائه این درخواست، موجر باید به شورای حل اختلاف محل وقوع مورد اجاره مراجعه کند. شورای حل اختلاف معمولاً مرجعی مستقل است که به رفع اختلافات میان مستاجر و موجرها کمک می‌کند.
در این مرحله، موجر می‌بایست درخواست تخلیه ملک تجاری خود را به صورت کتبی به شورای حل اختلاف ارائه دهد و از طریق این مرجع رسمی به تسویه و حل اختلاف با مستاجر بپردازد. این اقدام می‌تواند به حل اختلاف و در صورت لزوم، اقدام به تخلیه ملک تجاری منجر شود.
مدارکی که برای طرح این درخواست لازم اند عبارتند از:
- اجاره نامه که می بایست حاوی شرایط قانونی زیر باشد.
الف. مدت اجاره تمام شده باشد.
ب. در دو نسخه تنظیم شده باشد.
پ. به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد.
- کپی سند مالکیت
- ارائهفیش واریزمبلغ ودیعه جهت ضمیمه نمودن به پرونده
- عین مستاجره فاقد سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد.
نحوه اجرای دستور تخلیه ملک تجاری
اجرای دستور تخلیه ملک تجاری نیازی به صدور اجرائیه از سوی شورای حل اختلاف ندارد. به عنوان جایگزین، مامور مسئول برای اجرای دستور تخلیه ملک، رای صادره توسط شورای حل اختلاف را اجرا می‌کند. او مکلف است دستور تخلیه را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستاجر ابلاغ کرده و در نسخه ثانویه رسید دریافت کند. در صورتی که مستاجر از دادن رسید امتناع کند، مامور می‌تواند مفاد دستور تخلیه را ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نامه اجرا کند.
در این فرآیند، دستور تخلیه به صورت رسمی اجرا می‌شود و مستاجر مکلف به تخلیه ملک تجاری می‌باشد.
در صورتی که موجر از مستاجر مبلغی به عنوان ودیعه دریافت کرده باشد، اجرای دستور تخلیه ملک تجاری منوط به ایداع و سپردن مبلغ ودیعه نزد اجرای احکام شورای حل اختلاف می‌باشد. اگر مستاجر به عنوان تعهد آورنده سندی مثل چک یا سفته به موجر ارائه داده باشد، سند تعهد نیز باید نزد اجرای احکام سپرده شود.
این اقدامات اطمینان می‌دهند که مبالغ ودیعه یا تعهد آورنده سند به موجر پس داده می‌شوند و به عنوان یک شرط قبلی برای اجرای دستور تخلیه می‌توانند استفاده شوند.
در صورتی که موجر ادعای ورود خسارت به ملک خود یا عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر داشته باشد، بایستی دادخواست مطالبه وجه خود را به حسب مورد به شورا و یا دادگاه ارائه نماید. سپس گواهی تقدیم دادخواست را به دایره اجرا تحویل می‌دهد. در این صورت، مامور اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر خودداری می‌کند. پس از رسیدگی به ادعای موجر و صدور رای و کسر مطالبات وی، مابقی وجه یا سند به مستاجر بازگردانده خواهد شد. این اقدامات از جانب موجر صورت می‌گیرند تا مطالبات و حقوق وی در قبال مستاجر حفظ شوند.
مرجع صالح جهت رسیدگی به تخلیه ملک تجاری
درخصوص دعوای تخلیه ملک تجاری، قابلیت طرح دعوا به وابستگی به عواملی مانند سال انعقاد قرارداد، نوع قرارداد (رسمی یا غیررسمی)، و شرایط مصرحه در قرارداد اجاره متغیر است. این دعوا می‌تواند به مراجع مختلف ارجاع شود. به طور کلی:
- اگر قرارداد اجاره رسمی باشد و مشکلات در آن به وجود آمده باشد، ممکن است دعوا به دادگاه عمومی حقوقی مربوطه ارجاع داده شود.
- اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد و مشکلات در آن به وجود آمده باشد، اما طرفین از اداره اجرای ثبت درخواست کمک جهت تنظیم قرارداد داشته باشند، دعوا ممکن است به اداره اجرای ثبت مربوطه ارجاع داده شود.
- در مواردی که قرارداد اجاره غیررسمی باشد و طرفین توافقی نداشته باشند یا قرارداد رسمی یا غیررسمی نداشته باشد، ممکن است دعوا به مرجع شورای حل اختلاف محل وقوع مورد اجاره ارجاع داده شود.
بنابراین، محل و نوع دعوا بسته به موقعیت خاص هر مورد و شرایط مربوطه تعیین می‌شود.
